Caixa prepara modelo de crédito imobiliário que reduz juros a faixa de 6% ao ano
A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão.
Caixa Econômica Federal Foto: Divulgação
BRASÍLIA, DF (FOLHAPRESS) - A Caixa Econômica Federal aguarda autorização do Banco Central para anunciar, nas próximas semanas, uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários. Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do país, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes. Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada).
Os bancos cobram um adicional que costuma variar de 8,5% a 9,5%. Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O IBGE aferiu que esse índice deve fechar em 3,82% neste ano. Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos.
O que ainda está em discussão na Caixa é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%. Clientes da Caixa ou com boa avaliação de crédito na praça pagarão juros menores. Isso significa que, na prática, o juro total sofrerá cortes entre 28% e 31,5% em relação ao modelo vigente. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).
A direção da Caixa e a equipe econômica, que avalizou a mudança, pretendia fazer o anúncio na próxima semana alinhando-se com uma possível redução da Selic, a taxa básica de juros da economia que está em 6,5% ao ano. No entanto, o Banco Central ainda avalia o pedido de mudança dos indexadores. Caso aprovada, a nova regra só valerá para novos contratos. Não será possível migrar de um modelo para outro.
Com a redução dos juros, o banco pretende estimular novos empréstimos e, com a receita desses pagamentos, emitir títulos imobiliários no mercado. O movimento, no entanto, é completamente diferente daquele implementado pela ex-presidente Dilma Rousseff, que, em 2012, forçou a Caixa e o Banco do Brasil a cortar juros nos empréstimos. A iniciativa de Dilma não deu resultado. Na época do governo da petista, os bancos amargaram prejuízos e, pouco depois, voltaram atrás elevando suas taxas.
Desta vez, a ideia da Caixa é reduzir os juros ao trocar o indexador dos contratos, o que permitirá usar o fluxo de pagamento dos financiamentos como lastro para a emissão de títulos a serem negociados no mercado -um processo conhecido como securitização. Com os recursos da venda de papéis, a Caixa poderá conceder novos financiamentos, amortizando custos. Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários.
No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões. Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.
Nos EUA, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas. Para evitar esse risco, a Caixa só vai securitizar financiamentos com índice baixo de inadimplência.
Contratos do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, ficarão fora. Hoje, mais de 90% de sua carteira de crédito imobiliário tem atraso de, no máximo, dois meses. "Para o investidor, é muito melhor você comprar um papel que segue um indicador de mercado [o IPCA, que mede a inflação]", diz Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset. "A TR é um índice muito sensível ao risco de governo." Para Malheiros, a mudança levaria o investidor a considerar a compra de um título imobiliário.
Hoje, quem compra um título do Tesouro já prefere o pós-fixado. "Os [títulos do Tesouro] mais procurados são aqueles corrigidos pela inflação." A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão. Desde o início do governo Jair Bolsonaro, há seis meses, a equipe econômica rebaixou três vezes a estimativa oficial de crescimento para este ano. A área de construção costuma ser o principal sensor da atividade econômica.
Quando o setor vai bem, passa a contratar, arrastando outros ramos de atividade porque está entre os que mais demandam trabalhadores. Até o momento, a Caixa tinha anunciado uma redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.
Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas. No governo e na cúpula do banco, a redução ampla dos juros imobiliários é considerada uma "revolução". O plano foi traçado por Guimarães, da Caixa, durante a transição.
Essa queda faz parte de um conjunto de medidas para reaquecer a economia que devem ser anunciadas pelo presidente Jair Bolsonaro. Dentre elas, está a possibilidade de saques das contas ativas e inativas do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e do PIS/Pasep, que podem movimentar mais R$ 30 bilhões.
O ministro da Economia, Paulo Guedes, só pretendia liberar os saques depois de aprovada a reforma da Previdência no Congresso. No entanto, com a queda consecutiva da atividade econômica, preferiu dar uma injeção no PIB, que pode crescer até 0,4 ponto percentual com essa medida.
QUASE UM TERÇO MAIS BARATO
Caixa vai mudar regras para reduzir juros de financiamentos habitacionais
Como é hoje? Os contratos são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada) e o banco cobra uma taxa adicional sobre esse valor, que varia de 8,5% a 9,5% ao ano
Como ficará? Os contratos devem ser corrigidos pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE, e o banco deve cobrar uma taxa adicional entre 2% e 3% ao ano. Como o IPCA projetado para este ano é de 3,82%, na prática, os juros dos financiamentos devem girar entre 5,82% e 6,82% ao ano
Por que a Caixa está fazendo isso? Ao mudar a indexação dos contratos, o banco consegue emitir títulos no mercado que terão como garantia o pagamento das parcelas dos financiamentos habitacionais. Com a venda desses títulos, a Caixa conseguirá compensar a redução das taxas adicionais e ampliar a oferta de crédito imobiliário
Não há risco? A Caixa responde por mais de 70% do crédito imobiliário do país, e mais de 90% dessa carteira tem inadimplência muito baixa
31,5% será a redução máxima de juros para os clientes que forem da Caixa e tiverem bom histórico de pagamento; para os demais, a redução pode ser de 28%
R$ 100 bilhões é o potencial previsto pela Caixa para emissão de títulos a partir deste ano
R$ 447 bilhões foi o saldo da carteira de crédito imobiliário da Caixa no primeiro trimestre deste ano. Deste total, fatia de 40% foi concedida com recursos do FGTS
Fonte: Caixa
Leia mais: Saques de contas ativas do FGTS poderão ser limitados a R$ 3 mil
